こんにちは。
先日J-REITは本当に儲かるのかという記事を書きました。
J-REIT投資のお勉強１｜J-REITって儲かるの？リスクは？
今回はJ-REITの種類や特性について調べてきたのでアウトプットしたいと思います。
J-REITには６種類ある
J-REITは不動産のまとめ買いセットのようなもので、１つの不動産だけではなく、複数の不動産を保有しています。
このまとめ買いセットですが、銘柄によっておおきく６種類に分類されます。
- オフィスビル中心の事務所主体型
- マンション中心の住居主体型
- ショッピング施設中心の商業施設主体型
- ホテル中心のホテル主体型
- 倉庫中心の物流施設主体型
- 老人ホームや医療施設中心のヘルスケア主体型
これ以外にも1~6をバランスよく集めた総合型や、1~6を組み合わせた複合型というものもあります。
一口にREITといっても種類によって特徴が異なります。比較するときは同じ種類のREITで比較するのが一般的なようです。
J-REIT投資主の権利
地味だけど理解しておいて損はないのが投資主の権利です。
ちなみに株式投資では投資家のことを株主と言いますが、J-REITでは投資家のことを投資主と言います。
投資主の権利は大きく次の３つあります。（投資主及び投資法人に関する法律)
時間のない方は①だけ読んでもらえればOKです。
①金銭の分配を受ける権利
REITが利益を得た場合、保有投資口数に応じて、分配金を受け取ることができます。REITの分配金利回りは平均年４％程度で、株式投資の年1.5%に比べてかなり利回りが良いです。
また、ほとんどのREITでは利益のほとんどが分配金に回されるため、配当性向は90%以上です。なぜなら、利益の90%以上を分配金にすることで、法人税の免税措置を受けることができるからです。
株式投資の配当性向が平均30%前後であることを考えると、REITは投資家への還元に力を入れた制度であることがわかります。
②残余財産分配を受ける権利
これは万が一REITが潰れてしまったり、解散してしまったときに残余財産から分配を受け取れる権利のことです。
とはいっても残余財産の分配は銀行などの債権者が優先されます。適用されるケースは少ないでしょう。
③投資主総会における議決権
REITでは株主総会と類似した投資主総会というものが開かれます。
投資主総会ではREITの経営上の重要事項を決議しますが、そこでの議決権を投資口数に応じて行使することができます。
JーREIT投資のリターン特性
「儲けるのか、儲からないのか」
J-REIT投資するうえでもっとも重要な要素はやっぱりこの点ですよね。
リターンについては三菱UFJ信託銀行の資料が大変参考になったので、情報をまとめます。
不動産市況はそれほど重要ではない
J-REITのリターンを説明するうえで、どのような要素が絡んでいるのでしょうか？
資料によると、説明に欠かせないのは株式市況と債券市況です。
株式市況
J-REITは東京証券取引所に上場しているので、常に株式市場が比較対象になります。また、一般的に景気といえば株式市況を指すことから、景気と相関が高いREITでは株式市況の影響を受けやすいという説明も可能です。
債券市況
REITは負債比率が高く、金利の影響はファンダメンタル的にも大きいです。高金利になればそれだけ利払いが増えるので、分配金の原資に影響を与えます。
不動産市況の影響は思ったほど強くない
逆に意外だったのは、不動産市況とJ-REITの価格にそれほど有意な相関関係がみられないことです。
細かくみると、オフィス賃料とJ-REIT価格には有意な相関関係があるようですが、全体的にみれば有意とは言えません。
不動産といえば不動産価格がもっとも重要だと思っていたので、この結果には驚きでした。
時価総額は重要なファクター
この２つ以外にREITのリターンにおいて影響力が高いのは時価総額です。
これも意外なことですが、REITの時価総額は平均リターンの30%を説明する重要ファクターです。
時価総額上位群と下位群を分析したところ、時価総額上位群は低リスクかつ平均リターンが高い、時価総額下位群は高リスクかつ平均リターンが低いという結果が出ました。
字義通りに受け取れば、時価総額が高い銘柄を買ったほうがよいということですね。
説明によると、時価総額の大小が信用力の高低につながるため、リターンに影響を及ぼしているとのことでした。
融資を受ける際の金利条件に影響するということでしょうか。
おわりに
以上、J-REITのお勉強、第２弾でした。
結構勉強したつもりですが、なかなか難しくここら辺の情報はまだまだ序の口っぽいです。
次回はJ-REITでよくみる指標についてまとめていきたいと思います。
今日は以上です。
